插旗沪上，佳兆业扩储是忧是喜？

来源|凤凰网房产 作者|武俊

7月12日晚间，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）（简称“佳兆业”）发布公告称，2019年6月，该公司及其附属公司（合称“该集团”）连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约66.80亿元，同比减少约26.8%；合约建筑面积约为52.15万平方米，同比增加约23.5%；平均售价约为每平方米13193元，同比减少约40.7%。

截至2019年6月，佳兆业集团连同其合营企业及联营公司累计实现合约销售金额约346.9亿元，合约建筑面积约196.15万平方米，分别较2018年同期增加约37.0%及38.5%；平均售价约为每平方米17686元，同比减少约1.1%。

在今年3月26日的业绩发布会上，佳兆业透露了2019年集团年度销售目标为875亿元。按照此数据计算，该集团于今年前6个月完成销售目标的39.65%。

虽然在6月的销售数据上有所放缓，但佳兆业并没有因此而放缓拿地的步伐。据克而瑞研究中心数据，2019年上半年，佳兆业新增土地建筑面积209.5万平方米，新增土地货值272.9亿元，而今年佳兆业给出的拿地预算为400亿元。

什么在支撑佳兆业庞大的拿地计划？从长袖善舞的华南市场到上海首个可售供地的城市更新项目，“旧改”或许是佳兆业的答案。

插旗沪上

7月3日，佳兆业旗下的上海景湾兆业房地产开发有限公司以27.9亿元的竞得上海嘉定区徐行镇“旧改”商住地，该项目是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的“城中村”改造项目，也是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。

对于佳兆业此次得地，凤凰网房产专访了易居研究院智库中心研究总监严跃进，他认为，旧改本身可以获得较多的优质地块，若是地方政府支持，那么本身旧改也可以带来较好的发展机会。当然旧改背后的动拆迁等成本以及相对长的周期，多少会对此类地产企业形成一定的压力。

相比于此前佳兆业在上海拿下的嘉定区徐行镇13-04地块等动迁安置房项目，这是佳兆业在沪首个实现可售供地的城市更新项目。从局部看整体，佳兆业最早开始旧改业务板块是1999年的深圳桂芳园，2011年将城市更新业务独立，成立全国首家专业运营城市的更新项目公司，2015年始，提出新的立足深圳、深耕珠三角的战略布局，2019之前公司悉数成功转化的23个旧改项目均位于大湾区，而此次入主上海则是标志着佳兆业旧改项目的全国化战略输出。

走出华南，将近20年的深圳旧改模式应用于全国领域，落子上海，为原有发展模式开拓新的借鉴，并对集团在长三角区域的战略深耕提供有力支撑。

作为在上海首个可售供地的城市更新项目，加之在上海市总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高“五量调控”的土地利用基本策略背景下，佳兆业拿下徐行镇“城中村”改造项目备受业内关注。

旧改之王

从熟稔的华南市场进军沪上，佳兆业能够复制这种成功吗？

佳兆业董事会主席郭英成曾介绍，佳兆业在深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

3月26日，佳兆业公布年报的同时，总裁麦帆也在业绩发布会上透露，佳兆业2019年拿地预算400亿元左右，去年的土地投资有56%位于大湾区，今年至少会保持这个比例。

无疑，多年来的矜矜业业已经让佳兆业在大湾区成为旧改之王，数据显示，截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。而这一数字仍在逐渐增加。

诚然，旧改项目除面临政策因素外，还有着回款周期长、建设难度大等问题，换个角度说，如若公司某项业务出现问题，则势必会影响到其它业务。

另一方面，据公开数据显示，2018年末，佳兆业净负债率为236％，现金及银行存款为人民币229.24亿元，集团总借款为人民币1087.66亿元，其中须一年内偿还的借款为169.65亿元，一年至两年内偿还的借款为345.02亿元。

同时，在3月26日佳兆业全年业绩会上，佳兆业董事局主席兼执行董事郭英成称表示，“旧改的钱投进去就是5年以上，我们希望旧改的投资回款能做到一个平衡，在这方面我们在加快工作；融资这块，佳兆业以往都在香港发高息债，由于汇率等问题，也希望能达到平衡，上个月佳兆业批了4个总金额为90个亿的ABS。我们希望到今年年底负债率降到200％以下。”

自2018年12月底开始，佳兆业已进行了多次发债。

凤凰网房产梳理发现，四次发行票据的利率均高于11.25%。加上2018年12月30日发行的1亿美元可换股债券，五笔合计14.5亿美元（折合人民币99.769亿元），最低利率10.5%。

7.5%~8.5%的利率是目前行业的平均水平。同策咨询研究中心总监张宏伟曾这样说，

或许随着上海项目未来入市，将能够缓解这一状况。据了解，这是佳兆业在上海拿下的第12块地。在今年初举办的2018年业绩会上，佳兆业方面便已提及该项目，预计项目将在未来1-2年实现供地供货。

据佳兆业透露，包括上海徐行镇项目在内的上海的项目，预计将为佳兆业提供超千亿的货值。

而目前来看，佳兆业所持有未纳入土地储备的旧改储备项目占地面积约3000万平方米，99%位于大湾区，上海仅占0.5%。

因此此次成功拿下上海嘉定区徐行镇旧改项目，对佳兆业意义深远。这既是持续扩大未来可销售货值的积极储备，也是验证其旧改能力异地复制的一次尝试。

· END ·

【推荐阅读】点击图片即可阅读